Dans un contexte économique où les taux d’intérêt sont en hausse et les incertitudes persistent, les banques se montrent de plus en plus frileuses à accorder des crédits immobiliers. Plusieurs facteurs expliquent cette tendance, notamment la régulation du marché, le taux d’usure, le ratio de solvabilité et les spécificités des projets immobiliers. Dans cet article, nous explorerons ces différentes raisons et nous nous intéresserons particulièrement aux crédits accordés pour l’achat de résidences secondaires.
1. La régulation du marché immobilier
1.1 La production de crédit en baisse
La production de crédit immobilier en France a connu une baisse significative en 2023. Selon la Banque de France, la production de crédit à l’habitat demeure élevée, mais les courtiers en crédit affirment le contraire. Les banques anticipent une récession, des faillites d’entreprise et des ménages, ce qui augmente la probabilité de défaut de paiement.
1.2 Les mesures prises par les autorités
Le Haut Conseil de Stabilité Financière a demandé aux banques de maintenir un niveau suffisant de capital et les a préparées à un relèvement du « taux du coussin de fonds propres bancaires contracyclique » pour décembre. Ces mesures visent à renforcer la résilience des banques face aux risques économiques et financiers.
2. Le taux d’usure
2.1 Le taux d’usure, un plafond pour les crédits
Le taux d’usure est le taux maximum auquel une banque est autorisée à prêter de l’argent. Avec la remontée des taux d’intérêt, ce plafond fixé à 2,57 % pour les crédits de plus de 20 ans est plus souvent atteint avec l’assurance et la garantie comprise. Les professionnels de l’immobilier attendent un relèvement de ce taux au 1er octobre.
2.2 Les conséquences sur les refus de crédits
Le premier motif de refus des crédits habitat serait lié au taux d’usure. Les banques étant limitées par ce taux, elles sont plus strictes dans l’octroi de crédits immobiliers, ce qui entraîne un nombre croissant de refus.
3. Le ratio de solvabilité
3.1 Un équilibre entre prêts et épargne
Les banques doivent avoir un minimum de fonds propres, ou de capital, afin d’absorber les pertes en cas de crise. Ce ratio de solvabilité doit être équilibré en fonction des prêts accordés et de l’épargne accumulée. Or, ces dernières années, les banques ont accordé beaucoup de crédits, mais en parallèle, l’épargne a diminué.
3.2 Les conséquences sur la production de crédit
Une banque qui est proche de ce ratio ou l’atteint va moins prêter ou uniquement sur des prêts plus sûrs. Certaines banques françaises font actuellement face à cette situation rare et ont ralenti leur production de crédit, voire cessé d’accorder des prêts.
4. Les spécificités des projets immobiliers
4.1 Les résidences principales
Les banques sont plus enclines à accorder des crédits pour l’achat de résidences principales, considérées comme prioritaires. Elles cherchent à privilégier les meilleurs profils et n’hésitent pas à demander un apport important pour financer ces projets.
4.2 Les résidences secondaires
Les banques sont réticentes à accorder des crédits pour l’achat de résidences secondaires, car elles considèrent que ce type d’acquisition est essentiellement source de dépenses supplémentaires pour les ménages. Les risques en matière d’endettement sont donc jugés plus importants, et les banques sont plus strictes dans l’octroi de crédits pour ce type de projet.
5. La hausse des taux d’intérêt
5.1 Un coût plus élevé pour les emprunteurs
La hausse des taux d’intérêt depuis le début de l’année 2022 a rendu les crédits immobiliers plus coûteux pour les emprunteurs. Cette situation pousse les banques à être plus sélectives dans l’octroi de crédits, notamment pour l’achat de résidences secondaires.
5.2 La capacité d’emprunt des ménages
La hausse des taux d’intérêt a également affecté la capacité d’emprunt des ménages. Les banques estiment que les ménages doivent disposer d’un apport personnel conséquent pour obtenir un crédit immobilier pour l’achat d’une résidence secondaire.
6. Le financement de l’immobilier locatif
6.1 Un financement mis sur pause
Les banques cherchent à gonfler leur trésorerie et privilégient les projets d’achat de résidences principales. Le financement de l’immobilier locatif est donc mis sur pause, ce qui peut pénaliser certains investisseurs.
6.2 Les critères d’octroi des crédits
Les banques sont plus exigeantes en ce qui concerne le niveau de taux d’endettement des ménages déjà propriétaires de leur résidence principale et qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif. Au-delà d’un taux d’endettement de 35 %, les banques considèrent qu’un emprunteur court des risques de s’endetter et refusent en principe de prêter de l’argent.
7. Les dépenses liées à une résidence secondaire
7.1 Les charges financières supplémentaires
L’achat d’une résidence secondaire occasionne des charges financières supplémentaires pour les propriétaires, telles que l’entretien, la consommation d’énergie et les travaux de rénovation. Ces dépenses, qui subissent actuellement une forte augmentation compte tenu de l’inflation en cours, sont à prévoir en plus pour les ménages qui ont le projet d’emprunter pour acquérir leur résidence secondaire.
7.2 Les taxes et impôts
Les ménages qui souhaitent acquérir une résidence secondaire doivent également prendre en compte les taxes et impôts liés à ce type de bien. La taxe d’habitation, par exemple, reste applicable aux résidences secondaires, contrairement aux résidences principales.
8. Les aides financières
8.1 Les prêts réglementés
Contrairement à l’achat d’une résidence principale, le projet d’acquérir une résidence secondaire ne donne pas le droit de prétendre à bénéficier de prêts réglementés, tels que le prêt à taux zéro (PTZ) ou les prêts d’Action Logement. Ces prêts, aux taux d’intérêts nuls ou réduits, coûtent moins cher pour les ménages emprunteurs.
8.2 Les travaux de rénovation
Les travaux de rénovation dans une résidence secondaire, en particulier en matière de rénovation énergétique, ne sont pas éligibles aux aides de l’État, contrairement à ceux réalisés dans une résidence principale. Cela peut constituer un frein pour les ménages qui souhaitent emprunter pour financer ce type de projet.
9. La situation économique générale
9.1 L’inflation et la hausse des prix
La situation économique générale difficile, marquée notamment par l’inflation et la hausse des prix des matériaux, pèse sur la capacité des ménages à rembourser leur emprunt. Les banques sont donc plus vigilantes et réticentes à accorder des crédits immobiliers, en particulier pour l’achat de résidences secondaires.
9.2 Les incertitudes économiques
Le contexte économique incertain rend également les banques plus prudentes dans l’octroi de crédits immobiliers. Elles cherchent à limiter les risques et à renforcer leur position face aux éventuelles crises économiques et financières.
10. Les perspectives pour les emprunteurs
10.1 Des conditions d’octroi plus strictes
Face à la frilosité des banques à accorder des crédits immobiliers, les emprunteurs doivent s’attendre à des conditions d’octroi plus strictes, notamment en ce qui concerne l’apport personnel et le taux d’endettement.
10.2 L’importance d’un dossier solide
Pour maximiser leurs chances d’obtenir un crédit immobilier, les emprunteurs doivent présenter un dossier solide et bien préparé. Il est essentiel de mettre en avant ses atouts financiers et de démontrer sa capacité à rembourser l’emprunt dans les meilleures conditions.
En conclusion, les banques sont réticentes à accorder des prêts immobiliers en 2023 en raison de plusieurs facteurs, tels que la régulation du marché, le taux d’usure, le ratio de solvabilité et les spécificités des projets immobiliers. Les emprunteurs doivent être conscients de ces enjeux et se préparer à affronter des conditions d’octroi plus strictes.
